不動産投資を検討する上で様々なデータを基にご検討される方も多いかと思います。
そこで、今回はデータから不動産投資を読み解いたコラムを掲載します。
テーマは「なぜ東京都心に人口が集中するのか？」です。
立地の選択が空室リスクに直結するため、大切な検討ポイントになってきます。
１つ目のデータは、人口統計です。（※カッコ内の％は全国に対しての割合です。）
※2020年データ |
※2020年データ |
※2020年データ |
※2024年データ |
※カッコ内は増減 |
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| 総人口 | 総世帯 | 単独世帯 | 単身割合 | 就業者数 | 2050年人口 （推計） |
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| 全国 | 1億2614万人 | 1億2614万人 | 2115万世帯 | 37.9% | 6781万人 | 9515万人（75.4％） |
| 1 東京都 | 1404万人（11.1％） | 721万世帯（12.9％） | 362万世帯（17.1％） | 50.2% | 844万人（12.4％） | 1439万人（102.4％） |
| 2 神奈川県 | 923万人（7.3%) | 421万世帯（7.5％） | 165万世帯（7.8％） | 39.1% | 518万人（7.6％） | 852万人（92.3％） |
| 3 大阪府 | 883万人(7.0%） | 412万世帯（7.3％） | 172万世帯（8.1％） | 41.7% | 475万人（7.0％） | 726万人（87.1％） |
| 4 愛知県 | 754万人（5.9％） | 323万世帯（5.7％） | 117万世帯（5.5％） | 36.2% | 422万人（6.2％） | 667万人（88.4％） |
| 5 埼玉県 | 734万人（5.8％） | 315万世帯（5.6％） | 107万世帯（5.0％） | 33.9% | 409万人（6.0％） | 663万人（90.3％） |
| 6 千葉県 | 628万人（4.9%) | 276万世帯（4.9％） | 100万世帯（4.7％） | 36.2% | 286万人（4.2％） | 569万人（90.6％） |
| 7 兵庫県 | 546万人(4.3％） | 239万世帯（4.2％） | 86万世帯（4.0％） | 35.9% | 272万人（4.0％） | 435万人（79.6％） |
| 8 北海道 | 522万人（4.1％） | 246万世帯（44.1％） | 99万世帯（4.6％） | 40.2% | 272万人（4.0％） | 382万人（73.1％） |
| 9 福岡県 | 513万人（4.0％） | 231万世帯（4.1％） | 94万世帯（4.4％） | 40.6% | 258万人（3.8％） | 447万人（87.1％） |
| 10 静岡県 | 363万人（2.8％） | 148万世帯（2.6％） | 47万世帯（2.2％） | 31.7% | 184万人（2.7％） | 282万人（77.6％） |
①東京の単身世帯割合は50％を超える
全人口の11％超が東京に集中している中で特に注目すべきポイントは、全世帯の過半数を単身世帯が占める点です。
東京の単身者向けマンションの賃貸需要が高いことの裏付けになっております。
②2050年に人口が増加するのは東京のみ
人口統計では、日本の人口は2050年に約3千万人減少する見通しです。
全国的に減少する中で唯一東京だけが増加する見通しです。
将来的にも東京では空室リスクが少ない安定した運用が期待できます。
人口３位の大阪府については、10％以上人口が減少する見通しです。
2つ目のデータは、上場企業と大学です。（※カッコ内の％は全国に対しての割合です。）
※2020年データ |
※2024年データ |
※2024年データ |
※2024年データ |
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| 人口 | 上場企業 | 大学数 | 大学生数 | 面積 | |
| 全国 | 1億2614万人 | 約3,800社 | 813校 | 295万人 | 37,800k㎡ |
| 東京都 | 1404万人（11.1％） | 2,159社（56.8％） | 233校（28.6％） | 67万人（22.7％） | 2,194k㎡（5.8％） |
| 大阪府 | 883万人（7.0％） | 443社（11.6％） | 60校（7.3％） | 22万人（7.4％） | 1,899k㎡（5.0％） |
| 23区 | 966万人（7.6％） | 1,956社（51.4％） | 163校（20.0％） | 46.7万人（15.8％） | 622k㎡（1.6％） |
| 都心3区 | 51万人（4.0％） | 1,172社（30.8％） | 37校（4.5％） | 1.2万人（0.4％） | 42.22k㎡（0.1％） |
①東京に過半数を超える上場企業が集中している
東京都には上場企業の約56％があり、都心3区に約30％が集中しています。
特筆すべきは、都心3区の面積は全国の0.1％しかないという点です。
土地が少ない＝マンションを建設する用地が少ないことを意味するため、アパート等と競合せず、空室リスクが少ない。
②全国の大学の3割が東京都に集中している
上場企業に加えて、大学数についても東京都に集中している結果がうかがえます。
【まとめ】
東京に人口が集中する理由は、東京が経済や政治の中心であり、上記のように企業や大学が集まっているため、勤務先や
大学の近くに住まいを探す方が増えるからと言えます。
マンション経営を考える上で、人が集まる場所や再開発が行われる場所の近くで不動産を所有することは、長期に渡って
安定した家賃収入が見込めることに繋がります。
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