管理費の『安さ』には落とし穴がある！

こんにちは。クレアスパートナーズです。
年々暑さが厳しくなっておりますが、熱中症にはお気をつけてお過ごしください。

さて、今回は『管理費の安さ』の落とし穴についてです。

【賃貸管理】

賃貸管理費用が安ければ月々のキャッシュフローも良くなりますが、よく見落とす落とし穴があります。
安くて不自由なく賃貸管理を行ってくれれば良いですが、実際に管理を委託すると、会社の人数が少なく、連絡をしても繋がらないといったことが多々あります。連絡がつかないと、空室期間や設備の修理が遅くなり、入居者に迷惑をかけてしまいます。
賃貸管理会社は手数料商売なので、賃貸管理手数料を安くし、管理戸数を増やしております。中には管理手数料0円の業者もあります。
管理手数料0円の業者は管理手数料以外の収入があります。例えば、原状回復工事の費用が割高、設備の保証（保険）のサービス提供等。
安ければその分何かを削らないといけませんので、人件費を削減したり、業務内容が必要最低限のことしか対応してくれないこともあります。

結果、入居者への対応も不十分、オーナーからの要望にも応えられないといったことになりかねません。きちんとした業務内容なのか、従業員数は確保できているか等調べたうえで委託することが大事です。
仮に、管理会社と連絡が取れず、人手不足が原因で空室期間が1日長引くと、家賃10万円のお部屋は約3,333円の損失となります。
逆に賃貸管理手数料（クレアスレントの場合）は、管理手数料税込3,565円/月なので、1日当たり約118円です。つまり、安い手数料の業者で管理が不十分より、きちんと対応してくれる賃貸管理会社に委託をした方が損失を防ぐことができます。
安いからとケチらずに管理会社を見極めることが必要です。

【建物の管理費・修繕積立金】

管理費

管理費は、主に建物を管理するための資金です。管理人に支払われる人件費や共用部の電気代、管理会社の委託料が主で、日常的な管理業務に使われます。

修繕積立金

修繕積立金は主に、大規模修繕工事や排水管、屋上の防水工事等、建物のメンテナンス費用に使用されます。

管理費、修繕積立金は今の物価高や人件費高騰の影響により、定期的に管理組合より見直しが入り、値上げしてしまうのは仕方ありません。
ただ、安すぎる修繕積立金は将来の見通しが甘く、中には長期修繕計画書を作成していなかったりします。
特に多いのは、新築販売業者が販売しやすいようにキャッシュフローを良く見せ、修繕積立金を低く設定するケースがあります。
そうすると、購入後に物価高等関係なく修繕積立金が上がり、さらには大規模修繕の費用が足りなくなることもあります。
新築物件を購入する際には長期修繕計画書を確認し、どのような見通しなのかを確認することをお勧めします。

中古物件の場合は現在の管理費修繕積立金の情報しかありません。そのため、いくら修繕積立金が貯金できているのかわかりません。わからないことも込みで中古物件という商品になりますので、購入の際は注意が必要です。
弊社の場合はワンストップで行っており、自社で開発分譲し、管理もおこなってきた物件をメインに紹介しておりますので、大規模修繕工事の実施の有無、どこを修繕したか、今組合にいくら貯金できているか、どの部屋が滞納をしているか把握しておりますので、購入後のリスク回避にも繋がります。