2025年も残りわずかとなりました。
急に寒くなり、インフルエンザも去年の40倍の感染者数がでておりますので、ご体調を崩さないようお過ごしください。
さて今回は、インターネット上に掲載されている物件が良い物件か悪い物件かを判断する際のポイントをまとめました。
① 利回り
ネットに掲載されている利回りは『表面利回り』であることが多いです。
表面利回り＝年間家賃収入÷販売価格×100
と単純に年間の想定家賃収入から販売価格を割った金額です。
皆様、不動産を検討するうえで利回り〇％以上などあるかと思います。ネットに掲載されている利回りはこの計算式であるため、正直当てになりません。
私は「実質利回り」を重視してみております。
実質利回り＝年間家賃収入-年間支出÷販売価格×100
年間支出は管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、税金です。
1つの指標として考える場合は、管理費、修繕積立金を引いた額でも良いかと思います。
② 管理状態
適正な管理費、修繕積立金になっているかもポイントです。
2025年8月のコラム『管理費の『安さ』には落とし穴がある！』で記載もしましたが、あまりにも修繕積立金が安い物件は要注意です。特に最近は物価・人件費の高騰はよく耳にするかと思います。管理費の大幅な値上げや、大規模修繕工事をおこなえないといったリスクにつながります。
つまり、管理費・修繕積立金が安いと利回りも高くなり、管理不十分なリスク物件となります。このように、高利回りに見せかけて販売する業者も見受けられます。
また、大規模修繕工事実行の有無、現時点でいくら修繕積立金が貯蓄できているかも確認ができる場合はしましょう。
ちなみに、仲介物件ではここまで開示する義務はありませんので、確認は難しいです。
③ 仲介物件より売主物件
仲介物件の場合、ネットや不動産会社から得られる情報は限られております。管理状態、設備の交換・修繕履歴、物件の詳細は不動産会社すら把握していないケースが大半です。売主や、販売会社、管理会社が販売している物件ですと上記はクリアになり、購入後のリスク回避が可能です。
また、仲介物件は融資評価が出にくい傾向があります。頭金を必要としたり、諸経費と別で仲介手数料もとられますので、イニシャルコストが売主物件より多くかかります。
④ サブリース物件は避ける
サブリース、いわゆる家賃保証契約となっている物件です。
多くの不動産の悪いニュースがサブリース物件からでております。契約解除が困難、家賃の設定がオーナーではできない、融資評価が低くなるといったリスクがあります。
サブリース契約の手数料は10％前後です。都心部の物件は入居率99.66%（クレアスレント2025年10月時点の入居率）となりますので、サブリース契約にする必要性が見受けられません。
郊外や地方の空室リスクが高いエリアでのサブリース契約は有効かもしれませんが、都心部の好立地の物件をサブリース契約にすることは私はお勧めをしておりません。
まとめ
インターネット上に掲載している目先だけの数字で判断するのではなく、実際手元に残る計算をし、ネットの情報だけではわかりえない情報を把握し、できるだけリスクを少なくスタートできるように信頼できる不動産会社をみつけることも必要です。
クレアスライフグループでは販売して終わりではなく、ご購入いただいてからが長いお付き合いとなります。不動産投資にご関心がある方はまずお問合せお待ちしております。
